2008年4月11日-13日，博鳌亚洲论坛2008年年会在海南博鳌召开,本届年会的主题为“绿色亚洲：在变革中实现共赢”。11日晚上,对话房地产会议在博鳌国际会议中心举行。房地产业相关部门领导、企业家和经济学家参与了这场对话。腾讯网作为博鳌亚洲论坛的独家网络合作伙伴，对会议进行独家全程网络直播。以下是高盛集团董事总经理的实录：

胡祖六：老实说，我对这个问题完全是茫然不知怎么回答。其实刚才几位谈的我们的房价究竟怎么回事，但是知道房价的决定因素，宏观经济，志强说只要宏观经济今年还能够在11%多的话房价还得涨，我觉得这是对的。只要利率水平足够低，或者利率水平高也没关系，通货膨胀更高，增值率是负的，房价上涨也有空间，我想从理论上都是对的。第三，信贷的供应，石屹也讲到，只要我们宏观调控对信贷的控制和收紧，不至于房地产贷款干枯的话，还有信贷供应到房地产部门，房子价格的上涨也是有可能的。

但并不意味着房价会疯涨，即使这三个条件符合，即使有信贷供应，即使GDP保持强劲增长，也并不意味着房地产价格会疯涨。因为还有第四个因素那就是购买能力，可支付能力。就是房价跟可支配收入的比率，这个因素也是非常重要的。志强以前说了句话，我想挨了很多骂，其实讲得非常对，盖房子是卖给富人的，不是给穷人盖的房子，穷人讲到社保体系、安居房等等，包括新加坡都是通过政府的方式给低收入家庭提供基本的住房。但是真正的房屋确实给一般有能力的购买的人去盖的，这是千真万确。美国之所以有次按问题，就是通过金融创新也好，或者疯狂也好，把那些房子卖给那些根本没有能力购买的人，才发生大问题。这里我们也要引以为戒。即使给那些有钱人，也有可支付能力的问题，因为价格的上升可能远远超出可支配收入的增长幅度，这时候房子就越来越贵，越来越买不起，这时候房屋的价格上升，就受到很大的牵制。

刚才陈主任对经济学家的批评也非常中肯，我们做了非常复杂的模型，大家都看不懂。经济本身是非常复杂的，但是我想我们做个模型我回去跟陈主任一起讨论。我们今天谈的这四个因素，大家关心房价走势，一定是想着这四个变量怎么变化，每个人都有不同的模型，得出不同的结论。但是我想房价的变化归根到底都不会离开这四个变量的解释。