2008年4月11日-13日，博鳌亚洲论坛2008年年会在海南博鳌召开,本届年会的主题为“绿色亚洲：在变革中实现共赢”。11日晚上,对话房地产会议在博鳌国际会议中心举行。房地产业相关部门领导、企业家和经济学家参与了这场对话。腾讯网作为博鳌亚洲论坛的独家网络合作伙伴，对会议进行独家全程网络直播。以下是棕榈泉控股有限公司董事局主席曾伟的实录：

曾伟：我觉得最近通过次债，我也始终在思考一个问题，其实房地产是一个边缘金融学，它的投入和产出是需要大量的金融资产所支撑的。而一旦这个环节断掉之后，它不仅仅是金融问题，还造成社会动荡的问题。特别在美国，我觉得我们的次贷问题从里根时代就由于利息税的问题还开始逐步发展。但是我认为愈演愈烈，美国的房地产的确有一点看不懂，实际上它的整个市场的高涨是9.11开始的。实际上它的盘整期从95年到低谷，一直到98年，我觉得那时候还比较平稳。到99年，特别到9.11之后，它的基本面没有根本的改观。而房地产整个跑赢经济的大势。实际这个里面有一个总结相关因素，我认为它是在2000年的科技股破灭之后，大量的游资充斥。每个证券单位证券化，它已经经过几经转手，海南二十年前炒地一样，拿到地以后已经不知道地在哪里。

但是我觉得引发这样一个问题，美国经济三大宝：华尔街、硅谷。我们那么多百年老店的企业家以及分析师没有意识到这个问题吗。我们的银行的资本充足率是根据巴塞尔协议是8%，全球都有一个比较公开透明的银行评价机制，但是对于延伸工具，对于一些债券，以及对于一些现在大举进入中国的公司，实际上它的杠杆是30倍。我也了解过30倍的杠杆就是基本上3%的资本金能够杆起来各种社会闲散资金投资者的97%是社会投资者的投进来。换言之，如果房价理论上下跌了3%之后，资本金就亏掉了，剩下的全部是投资人的负债。再进一步亏掉，理论上这个公司就应该清盘。实际上这样就加剧了我认为是社会的游资充斥，各种延伸工具，美国缺乏有力的监管之后，我觉得加剧了金融的动荡。而如果这个趋势不得到进一步的截止，美联储或者美国政府不反省，我认为会对全球经济下一步造成巨大的冲击。

我们说美国政府长期信奉的积极的不干预政策，其实这个时候放任，但是一旦出了问题，政府还是要埋单，穷人买不起房，或者穷人的房被拖走的时候，美国虽然是个法律社会，是个契约社会，当穷人达到了一定程度，当很多人房子被没收、充公之后，会酿成一个重大的社会问题和动荡问题。

第二、我认为在美联储也不一定没有看到这些，我说的那么多经济学家，那么多分析师，再加上我们那么严肃、公正的第三者的评级公司，为什么会评出那么多的3A，过去的都是非常严。我觉得我们当时做金融师非常严肃。后来去美国评一个3A或者发债是很容易的事情。美国这个行业我认为也在变，罪魁祸首是谁呢？美国政府还没有从安然事件中醒来，当然跨掉的不是评级公司，是财务审计，倒掉。今天制造了那么多的3A，让金融机构去买，而这么多的金融产品已经不相对应的次债，我觉得背后还是我们华尔街，我们犹太的经济力量做最后的推动。如果一种经济秩序最后演变成权力经济的话这是很可怕的。

金融的状况就像我们的时装界一样，我们所谓的流行师实际上就几个裁缝的老板在米兰的咖啡厅里面谈出来的。如果任总说今年我需要红色，潘总说是黑色，我说是灰色，大家都赚不了钱，只能是在一个流行色的情况下大家才能赚钱，在流行色的前提下大家发挥各自的优势，把生意做下去。实际上所谓的流行色，这几个大佬三年前就制定好了。如果华尔街今年出现的次债，如果不从中吸取教训的话，美元经济也可能倒掉，但是如果这个金融帝国不在里面修改他的游戏规则或者加以健全的话，那么它更会加剧金融的动荡，从而影响到一些新兴国家的发展。这是我的观点。